Media
Kancelaria w mediach
Praktyczne uwagi o odpowiedzialności dewelopera i wykonawcy za wady obiektu budowlanego
Niedawny boom na rynku nieruchomości i duża liczba szybko budowanych i sprzedawanych mieszkań sprawiły, że problemy pojawiające się na gruncie wykonania umów zawieranych z deweloperami stały się przedmiotem licznych opracowań i komentarzy. Z uwagi na coraz większą świadomość konsumentów odnośnie przysługujących im praw, na wokandę częściej trafiają sprawy przeciwko deweloperom i wykonawcom z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania umów. Mimo bardzo korzystnych dla kupujących regulacji prawnych, w sporze przed sądem deweloper nie zawsze pozostanie bezbronny wobec kierowanych roszczeń.
Przede wszystkim terminy
Podstawową rzeczą, na jaką należy zwrócić uwagę przy roszczeniach z tytułu rękojmi za wady obiektu budowlanego, jest zachowanie przez nabywcę mieszkania terminów zgłoszenia wady i terminów dla realizacji uprawnień wynikających z rękojmi. Kupujący zobowiązany jest zgłosić deweloperowi wadę w ciągu miesiąca od jej wykrycia, przy czym wykryciem wady jest stwierdzenie przez kupującego okoliczności świadczącej o zmniejszeniu wartości lub użyteczności lokalu. Jednocześnie w sytuacji, w której kupujący ma obowiązek zbadania rzeczy, termin rozpoczyna się w dniu, w którym przy zachowaniu należytej staranności nabywca o wadzie mógł się dowiedzieć. Jeżeli zatem w protokole odbioru wada nie została wskazana, a była oczywista i deweloper nie usiłował jej zataić, bieg terminu rozpoczyna się od daty wydania mieszkania z wadą. Przekroczenie wskazanego terminu przez kupującego pozbawia go możliwości realizowania roszczeń z tytułu rękojmi. Deweloper będzie też całkowicie zwolniony od odpowiedzialności, jeżeli kupujący wiedział o wadzie już w chwili zawarcia umowy. Każdorazowo uprawnienia nabywcy z tytułu rękojmi wygasają z upływem 3 lat od daty wydania mieszkania. Jeżeli zatem w tym okresie kupujący nie wystąpił z roszczeniami, deweloper będzie od odpowiedzialności zwolniony, chyba że wadę umyślnie przed kupującym zataił albo sam ustanowił gwarancję regulującą odpowiedzialność jeszcze szerzej
Kto może zgłaszać roszczenia
Wystąpić z roszczeniami może zawsze nabywca lokalu, który umowę zawarł bezpośrednio z deweloperem. Problem pojawia się natomiast w przypadku, gdy mieszkanie zostało sprzedane przez kontrahenta osobie trzeciej. W takiej sytuacji kolejny nabywca lokalu może realizować uprawnienia z tytułu rękojmii wyłącznie wobec sprzedawcy, a nie jak się często błędnie przyjmuje – wobec dewelopera. Sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznie przejścia uprawnień z tytułu wad rzeczy sprzedanej na jej kolejnego właściciela, niemniej istnieje możliwość, żeby kontrahent dewelopera zawarł z kolejnym nabywcą mieszkania umowę cesji wierzytelności z tytułu rękojmi, jakie przysługiwałyby mu wobec dewelopera. Umowa przelewu może być zawarta zarówno przy sprzedaży nieruchomości, jak i w terminie późniejszym. Przenieść na nabywcę można jednak wyłącznie uprawnienia do żądania obniżenia ceny lub usunięcia wady, a nie prawo do odstąpienia od umowy, ponieważ jako uprawnienie o charakterze kształtującym nie może być przedmiotem cesji. Jeżeli umowa przelewu została zawarta, kupujący będzie mógł dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi bezpośrednio od dewelopera. Warunkiem jest jednak, aby pierwszemu właścicielowi uprawnienia te przysługiwały, tj. nie upłynęły wskazane wyżej terminy zawite, spełnione zostały przesłanki odpowiedzialności dewelopera, a także w pierwotnej umowie możliwość cesji wierzytelności nie została przez strony wyłączona. W przeciwnym razie wobec nabywcy mieszkania będzie odpowiadał wyłącznie sprzedawca.
Równie błędne jest przyjęcie, że w sytuacji, w której wadą dotknięte są części wspólne nieruchomości, z roszczeniami może wystąpić wspólnota mieszkaniowa. Stroną umowy sprzedaży, z którą związane są roszczenia wynikające z rękojmi, są poszczególni współwłaściciele – właściciele odrębnych lokali. Wspólnota mieszkaniowa jako odrębny podmiot może dochodzić roszczeń wobec dewelopera jedynie wówczas, gdy właściciele mieszkań przelali w drodze cesji wierzytelności na wspólnotę. W przeciwnym razie z powództwem wystąpić muszą konkretni właściciele lokali. Konieczne jest, aby były to osoby, które nabyły mieszkania bezpośrednio od dewelopera, a nie ich następcy prawni, tj. kolejni nabywcy, chyba że nastąpił przelew wierzytelności.
O czym pamiętać w trakcie procesu
Podstawową zasadą procesu cywilnego jest obciążenie powoda koniecznością udowodnienia okoliczności, na które powołuje się przed sądem. Jeżeli powód nie wykaże, że spełnione zostały przesłanki warunkujące odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi, sąd nie ma obowiązku przeprowadzenia dowodów z urzędu. W konsekwencji nabywca mieszkania każdorazowo winien powołać dowód z opinii biegłego sądowego na okoliczność wystąpienia i charakteru wady, na której opiera roszczenie. Nie wystarczy przy tym przedstawienie przez nabywcę lokalu opinii sporządzonej na jego wniosek przez rzeczoznawcę, nawet jeżeli posiada on konieczne uprawnienia, ponieważ opinia wydana na zlecenie strony będzie uznana przez sąd wyłącznie za dokument prywatny. Jeszcze bardziej restrykcyjnie zostało uregulowane postępowanie gospodarcze, gdy spór dotyczy roszczeń miedzy przedsiębiorcami. W tej sytuacji powód musi złożyć wszystkie wnioski dowodowe już w pozwie. W przeciwnym razie traci prawo powołania kolejnych dowodów, nawet tak istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy i mało prawdopodobne, aby spóźniony wniosek o opinię został przez sąd uwzględniony. Jeżeli nabywca lokalu nie złoży w sądzie wniosku o biegłego, sąd może powództwo oddalić, a jeśli wyda wyrok zasądzający, nieprawidłowości postępowania dowodowego mogą stanowić podstawę zarzutów apelacyjnych.
Należy pamiętać, że nawet w sytuacji, w której nabywca lokalu nie może skutecznie realizować wobec dewelopera uprawnień z tytułu rękojmi, ma możliwość dochodzenia odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania na zasadach ogólnych wskazanych w przepisach Kodeksu cywilnego. Warunkiem jest jednak możliwość wskazania i określenia wysokości szkody poniesionej w związku z zawarciem umowy.
Wskazane wyżej przykłady dowodzą, że nawet wówczas, gdy wada jest oczywista, można wygrać sprawę sądową z uwagi na niedopełnienie przez nabywcę mieszkania formalnych warunków uprawniających do skorzystania z roszczeń przysługujących z tytułu rękojmi. Jeżeli zostały przekroczone terminy, z roszczeniem występuje nieuprawniony podmiot bądź nie zostały wskazane konieczne dowody, deweloper nie poniesie konsekwencji. W dużej mierze sukces będzie w tym wypadku zależał od sprawności pełnomocnika, który powinien wskazać braki uzasadniające oddalenie powództwa i wykorzystać je w postępowaniu.
adwokat Jerzy Krotoski
Zobacz skan publikacji
Kwartalnik Wielkopolskiej Izby Budownictwa, Marzec 2009
Zobacz wszystkie
Informacje prasowe
Zobacz wszystkie
