Media
Kancelaria w mediach
Pułapki nabycia nieruchomości.
Można nabyć własność nieruchomości w drodze umowy sprzedaży zawartej z osobą, która jest wpisana do księgi wieczystej, ale nie jest rzeczywistym właścicielem działki.
Bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami gwarantują księgi wieczyste. Z założenia osoba wpisana do księgi jest uważana za jej właściciela. Jednak księga wieczysta nie zawsze obrazuje rzeczywisty stan prawny nieruchomości. Polskie prawo dla skuteczności przeniesienia własności działki w drodze umowy nie wymaga wpisu do księgi wieczystej, a jedynie zachowania formy aktu notarialnego. Sytuacje wielokrotnej sprzedaży jednej nieruchomości przez osobę wpisaną do księgi są stosunkowo rzadkie, chociaż się zdarzają. Notariusz ma obowiązek niezwłocznego przesłania informacji o zawarciu umowy do sądu prowadzącego księgę, co znacznie zmniejsza ryzyko oszustwa.
W praktyce dużo poważniejszym dla nabywcy problemem mogą być roszczenia zgłaszane przez osoby, które nabyły własność nieruchomości w drodze zasiedzenia jeszcze przed zawarciem umowy. Przepisy prawa cywilnego przewidują możliwość nabycia własności w drodze zasiedzenia przez osoby władające nieruchomością jak właściciele przez odpowiednio długi okres dwudziestu lub trzydziestu lat. Jest to sytuacja wyjątkowa, ponieważ nabycie własności następuje z mocy prawa, na podstawie ustawy, a postanowienie sądu jedynie ten fakt potwierdza.
Przykładowo może dojść do takiej sytuacji:
w styczniu 2010 roku zostaje zawarta umowa sprzedaży działki między nabywcą X a wpisanym do księgi wieczystej właścicielem Y. W lutym do nabywcy X zgłasza się osoba Z, która twierdzi, że od lat 70. znajduje się w posiadaniu tej działki i nabyła jej własność z mocy prawa w 2000 roku. W konsekwencji w dacie zawarcia umowy sprzedaży zbywca Y nie był właścicielem działki już od 10 lat, zatem nie mógł jej sprzedać. Co więcej, osoba Z, która twierdzi, że działkę nabyła przez zasiedzenie, nie musiała występować wcześniej do sądu o stwierdzenie zasiedzenia i może złożyć wniosek w dowolnym momencie, czyli również po zawarciu umowy sprzedaży między X i Y.
W przypadku konfliktu między prawami osoby, która nabyła działkę w drodze zasiedzenia oraz prawami nabywcy własności nieruchomości w drodze sprzedaży od poprzedniego właściciela, rozstrzygające znaczenie będzie miała tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to instytucja prawna działająca przeciwstawnie do zasiedzenia. Rękojmia chroni nabywcę prawa (własności, ale także użytkowania wieczystego) od osoby wpisanej do księgi wieczystej, jeżeli przeniesienie prawa nastąpiło w drodze czynności prawnej, czynność była odpłatna, a nabywca nie wiedział i nie mógł się dowiedzieć, że nastąpiło zasiedzenie. W konsekwencji zawierający umowę może nabyć własność nieruchomości od osoby, która tylko formalnie jest właścicielem, mimo że jeszcze przed zawarciem umowy osoby trzecie nabyły prawo do tej nieruchomości na podstawie przepisów. Warunkiem jest, aby nabywca zapłacił cenę lub dokonał innego przysporzenia majątkowego, którego wartość odpowiadałaby wartości nabytej nieruchomości. Nie można jednak powoływać się na rękojmię, jeżeli w księdze wieczystej zostały wpisane wzmianki o niezgodności ujawnionych informacji z rzeczywistym stanem prawnym lub toczących się postępowaniach dotyczących nieruchomości. W ten sposób nabywca X stanie się właścicielem działki, mimo że prawo własności nie przysługiwało Y w dacie sprzedaży.
Należy pamiętać, że w sytuacji, w której termin potrzebny do zasiedzenia upływa już po zawarciu umowy przeniesienia własności, rękojmia nie będzie chronić nabywcy – nawet jeśli nie wiedział, że termin w ogóle biegnie. Dlatego istotne jest, aby nabywając działkę fakt ten zamanifestować, nie dopuszczając, aby ewentualni dotychczasowi posiadacze w dalszym ciągu bez skrępowania z nieruchomości korzystali.
Rękojmia wiary publicznej jest skuteczna również przeciwko osobom, którym wobec nieruchomości przysługują inne prawa nie wpisane do księgi wieczystej, np. służebności.
adwokat Jerzy Krotoski
Biuletyn WKK, luty 2010 r.
Zobacz skan publikacji
Zobacz wszystkie
Informacje prasowe
Zobacz wszystkie
