Kolejne problemy z podatkiem VAT od sprzedaży nieruchomości

Po wyroku Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z 15 września 2011 r. w sprawie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek należących do majątku prywatnego w najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych już można zaobserwować zmianę dotychczasowego stanowiska. Ta istotna zmiana może być niekorzystna dla podatników, albowiem sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny w pewnych przypadkach może podlegać opodatkowaniu VAT.

Dotychczas sądy administracyjne dość jednolicie uznawały, że sprzedaż działek stanowiących majątek prywatny, a więc takich, które nie zostały nabyte w celu dalszej ich odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie podlega podatkowi VAT. W praktyce chodziło najczęściej o nieruchomości nabyte w drodze spadku lub darowizny, które pierwotnie nie były przeznaczone do sprzedaży w celach zarobkowych, a służyły jedynie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych lub były wykorzystywane na działalność rolniczą.

Zgodnie z najnowszą interpretacją okoliczność, że nieruchomość należy do majątku prywatnego, a także brak zamiaru sprzedaży nieruchomości w chwili jej nabycia nie przesądzają ostatecznie, że transakcja taka nie będzie podlegać podatkowi VAT. Bez znaczenia również pozostaje fakt czy właściciel nieruchomości sprzedaje jedną działkę czy też sprzedaje ich wiele. Przepisy ustawy o podatku VAT za działalność gospodarczą uznają także czynność wykonaną jednorazowo, w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Rozstrzygające znaczenie będą mieć obecnie czynności, które podejmuje podatnik w celu sprzedaży nieruchomości. Przykładowo chodzi tu o podział nieruchomości, przekwalifikowanie gruntu, uzbrojenie działki lub nawet działania marketingowe podejmowane w celu sprzedaży działek. Oznacza to konieczność każdorazowego ustalania czy w konkretnej sprawie dane czynności podlegać będą podatkowi VAT czy też nie.

Przełom w dotychczasowym rozumowaniu sądów administracyjnych wywołany wyrokiem ETS niesie istotne zagrożenie, albowiem może zachęcić organy podatkowe do naliczania podatku VAT w sprawach niejasnych i wątpliwych. Co więcej, organy podatkowe mogą zacząć naliczać VAT od transakcji, które wcześniej, zgodnie z powszechnie przyjętą interpretacją, nie podlegały opodatkowaniu VAT. Praktyka pokaże czy organy podatkowe nie będą już brać pod uwagę zamiaru nabycia nieruchomości, czy też przeznaczenia środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na majątek prywatny lub na działalność gospodarczą. Dotychczas, okoliczności te decydowały o opodatkowaniu VAT sprzedaży działek.

Obecnie, w związku z wyrokiem ETS, organy podatkowe skupiać się będą na ocenie czynności podejmowanych przez właściciela nieruchomości pod kątem uznania ich za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Innymi słowy, zasadnicze znaczenie będzie miało ustalenie czy w konkretnej sprawie mamy do czynienia z czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeśli organ stwierdzi, że właściciel nieruchomości w celu sprzedaży działek podjął aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wtedy może uznać go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Należy się obawiać, że w praktyce powstanie sporo wątpliwości interpretacyjnych. Czy przejawem prowadzenia działalności gospodarczej będzie już umieszczenie tablicy z informacją o sprzedaży działek na terenie nieruchomości?

Pozostaje mieć nadzieję, że organy podatkowe oraz sądy administracyjne w sposób rozsądny wypracują możliwie jednolite stanowisko w podobnych sprawach, zamiast mnożyć wątpliwości.

adwokat Jerzy Krotoski