Jak są zasady zarządu we wspólnocie mieszkaniowej?

W świetle Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli wyodrębnionych lokali. Poza własnością wyodrębnionego lokalu każdemu właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (tj. np. gruncie, czy częściach budynku, które służą do użytku wszystkim właścicielom). Niezbędne staje się więc ustalenie, kto i w jaki sposób ma prawo zarządzać częścią wspólną.
    Powołana wyżej Ustawa uzależnia rodzaj zarządu i sposób wyboru zarządu lub zarządcy od wielkości wspólnoty mieszkaniowej. We wspólnotach małych (tj. takich, gdzie wyodrębnionych lokali jest maksymalnie 7) co do zasady zastosowanie mają przepisy o zarządzie współwłasnością, uregulowaną w Kodeksie Cywilnych.
    Sytuacja przedstawia się inaczej w przypadku wspólnot dużych, tj. takich, w których wyodrębnionych lokali jest więcej niż 7. Właściciele lokali we wspólnotach dużych mają dwie możliwości wyboru zarządu/zarządcy. Po pierwsze, wyboru sposobu zarządu właściciele mogą dokonać w umowie o ustanowienie odrębnego lokalu lub w umowie zawartej w okresie późniejszym. Obie umowy muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. W szczególności w drodze umowy właściciele mogą powierzyć wykonywanie zarządu osobie fizycznej lub prawnej.
    Jeżeli jednak właściciele nie skorzystali z powyższej możliwości umownego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, obowiązani są w drodze uchwały dokonać wyboru jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, składającego się z osób fizycznych, będących właścicielami lokali lub nie. Tak wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentuje ją na zewnątrz.
    Czynności dokonywane przez zarząd (lub ewentualnie zarządcę wybranego w drodze umowy) mogą przybrać formę czynności zwykłego zarządu lub czynności przekraczających zwykły zarząd. Zarząd dokonuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Natomiast w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (wśród których Ustawa wymienia m.in. udzielenie zgody na dokonanie przebudowy nieruchomości wspólnej, nabycie nieruchomości, czy określenie wysokości wynagrodzenia zarządu/zarządcy), niezbędna jest uchwała właścicieli lokali.  Uchwałę właściciele podejmują albo na zebraniu albo wskutek indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Zasadą jest, że uchwały zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Jednakże właściciele w umowie lub uchwale podjętej w powyższym trybie mogą zadecydować, że w określonej sprawie na każdego właściciela będzie przypadał 1 głos. Dla ważności uchwał nie wymagane jest żadne quorum.
Oczywiście wszelkie uchwały właścicieli oraz czynności zarządu/zarządcy mogą dotyczyć jedynie nieruchomości wspólnej i nie mogą wkraczać w sferę odrębnej własności lokali.
W sytuacji, gdy zdaniem właściciela lokalu uchwała jest niezgodna z prawem, niezgodna z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub w inny sposób narusza interesy właściciela, ma on prawo ją zaskarżyć. Pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej wnosi się w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały lub od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały, która była podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów.