Uwaga pośrednicy i zarządcy! Od 1 września zmieniły się przepisy dotyczące wykonywania zawodu
Po deregulacji z 2013 roku z ustawy o gospodarce nieruchomościami usuniętych zostało szereg postanowień dotyczących wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości. Ocenę tego czy była to zmiana dobra, czy też nie pozostawiamy głównym zainteresowanym. Od kilku dni obowiązują jednak zupełnie nowe przepisy i warto, aby pośrednicy i zarządcy mogli się z nimi zapoznać, ponieważ dotyczą one kluczowych kwestii związanych z zasadami wykonywania przez nich zawodu i nakładają wysokie kary finansowe za niedostosowanie się do nowych zasad.
W ostatnich latach pośrednicy mogli znaleźć tylko jeden przepis w ustawie o gospodarce nieruchomościami, który bezpośrednio regulował ich zawód. Wiadome było, że to umowa ma określać zakres czynności pośrednika i powinna być zawarta w formie pisemnej. Odpowiedzi na pozostałe pytania należało szukać w Kodeksie cywilnym, a konkretnej w przepisach dotyczących umowy agencyjnej, co budziło wiele niejasności.
Od 1 września ustawa przewiduje dla pośredników więcej regulacji. Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na to, że pośrednikiem może być tylko przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, co wyeliminować ma z zawodu „osoby przypadkowe”. Co ważne, przewidziana została dotkliwa sankcja za niedochowanie tego obowiązku w wysokości do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Ważną, choć nie rewolucyjną zmianą jest wprowadzenie do ustawy znanych z poprzednich rozwiązań definicji pośrednictwa polegającego na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, do nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, bądź do innych czynności niż określone powyżej, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Co również warto wiedzieć, pośrednik może zawrzeć umowę pośrednictwa nie tylko w formie pisemnej, lecz również w tak zwanej formie elektronicznej. W innym razie umowa będzie nieważna.
Drugą zmianą jest wyraźne wskazanie uprawnień pośrednika do wglądu do urzędowych rejestrów, takich jak na przykład księgi wieczyste, kataster nieruchomości, czy do świadectw charakterystyki energetycznej. Sam ustawodawca zwrócił jednak uwagę na to, że dostęp do większości wymienionych w ustawie rejestrów, poza ewidencją ludności i rejestrem osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przysługuje każdemu, ze względu na publiczny charakter tych rejestrów.
Co ważne, każdorazowo do umów zawieranych po dniu 1 września należy obecnie załączać kopię aktualnej polisy OC i przekazywać Klientowi informacje o zmianach dokonywanych w tym dokumencie. W przypadku umów starszych, polisę OC okazuje się na żądanie Klienta. Warto pamiętać o wykonaniu tego obowiązku, ponieważ w przeciwnym razie pośrednik naraża się na wypowiedzenie umowy przez Klienta, do czego będzie on uprawniony z mocy prawa. Brak wykupienia ubezpieczenia przez pośrednika może skutkować nałożeniem na niego kary pieniężnej w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.
Zarządcy nieruchomości, podobnie jak pośrednicy, również muszą prowadzić działalność gospodarczą, pod rygorem nałożenia kary finansowej w wysokości aż do 50.000,00 zł. Podobnie jak pośrednicy, mogą zawrzeć umowę o zarządzanie w formie pisemnej lub elektronicznej, przy czym niedochowanie jednej z tych form umowy skutkuje tym, że będzie ona uznana za nieważną.
Również w tym wypadku ustawodawca postanowił zdefiniować, na czym polega wykonywanie zawodu i zarządzanie nieruchomościami, posługując się regulacją znajomo brzmiącą ze stanu prawnego przed kilku lat. Przewiduje ona, że zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Zarządca został również zobowiązany do załączania do umów o zarządzenie kopii aktualnej polisy OC i do bieżącego aktualizowania tych danych poprzez informowanie Klienta o ewentualnych zmianach w ubezpieczeniu. W innym razie, Klient może wezwać zarządcę do okazania polisy, a następnie umowę taką wypowiedzieć i to ze skutkiem natychmiastowym. Zarządcy również muszą pamiętać o tym, że brak obowiązkowego ubezpieczenia OC skutkować może koniecznością zapłaty kary oscylującej w granicach od czterokrotnego aż do dziesięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.
Nowe przepisy mają na celu zapewnienie większej przejrzystości w wykonywaniu zawodu pośrednika i zarządcy. Czy tak się stanie, to pokażą kolejne miesiące. Co jednak pewne, warto pochylić się nad nowymi regulacjami i należycie wcielić je w życie, chociażby ze względu na możliwość postępowań sprawdzająco-kontrolnych i grożące wysokie kary pieniężne.
Opracowanie zostało przygotowane przez Zespół Prawa Nieruchomości w Kancelarii
