Do Kancelarii zwrócił się klient z następującym problemem prawnym – wzniósł budynek na zajmowanym przez siebie gruncie, lecz okazało się, że nie jest jego właścicielem. Jak ma więc nabyć tytuł prawny do jej posiadania?

W tym przypadku rozwiązaniem może być treść artykułu 231 § 1 Kodeksu cywilnego. Klient nie wiedząc, iż nie jest właścicielem nieruchomości najprawdopodobniej był w tej sytuacji jej samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Posiadaczem jest osoba, która faktycznie włada rzeczą. Gdy posiadamy rzecz w sposób samoistny oznacza to, że posiadamy tak jak właściciel. Jeśli klient miał usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że jest właścicielem, najprawdopodobniej było to posiadanie w dobrej wierze. Jest kilka sposobów, aby uzyskać własność gruntów na których prowadziliśmy inwestycje budowlane. Jeden z nich tworzy właśnie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego.

Stanowi on, iż samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Podmiot, który „wybudował budynek na cudzym gruncie” należy postrzegać szeroko, nie jest to oczywiście tylko ta osoba która osobiście wykonała budowę. Przesłanką zastosowania przepisu jest rażąca dysproporcja między wartością budynku lub innego urządzenia a wartością zajętej na ten cel działki. Uwzględnieniu podlega wartość "działki zajętej", a nie cała nieruchomość właściciela. Wartym zauważenia jest także fakt, że roszczenia opisane w dwóch paragrafach przywołanego artykułu nie ulegają przedawnieniu, co potwierdzał także Sąd Najwyższy. Na marginesie wskazać można także, że zgodnie z aktualnym stanowiskiem orzecznictwa w wyjątkowo uzasadnionych przypadkach dopuszcza się również przyznanie roszczenia z art. 231 §1 Kodeksu cywilnego posiadaczowi w złej wierze.

Jeśli temat Państwa zainteresował, lub opisana sytuacja może dotyczyć także Państwa zapraszamy do lektury materiałów publikowanych przez Kancelarię i zgłaszania się z pytaniami prawnymi.

Autor: Kamil Czubiński