Czy wspólnotom mieszkaniowym będzie łatwiej dochodzić roszczeń o wady budynków?
W ostatnim czasie zaprezentowano projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który w istotny sposób zmienia zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Jak wyjaśniają autorzy projektu, zmiany te mają dostosować przepisy do tego, jak obecnie orzekają sądy, jak w praktyce działają zarządcy nieruchomości oraz jak funkcjonuje dzisiejsze budownictwo wielorodzinne. Nowelizacja ma też uwzględniać zmiany, które w ostatnich latach zaszły w innych powiązanych przepisach. Z perspektywy wykonawców, generalnych wykonawców, projektantów i podwykonawców oznacza to jedno: większe ryzyko sporów, szybsze kierowanie spraw do sądu i realne zwiększenie kosztów obsługi reklamacji.
Koniec cesji uprawnień – wspólnota sama wystąpi z roszczeniem?
Projektowana zmiana przewiduje wprowadzenie definicji ustawowej wspólnoty mieszkaniowej, której celem jest ucięcie dotychczasowych spekulacji co do jej statusu poprzez wskazanie wprost, że jest ona jednostką organizacyjną posiadającą zdolność prawną i własny majątek.
Najbardziej istotna zmiana dotyczy jednak roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej. Obecnie roszczenia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej przysługują właścicielom lokali. Aby wspólnota mogła wystąpić z pozwem, musi najpierw uzyskać od właścicieli cesję tych uprawnień. W praktyce zebranie podpisów pod umowami cesji bywa bardzo trudne i często blokuje podjęcie działań.
Proponowana nowelizacja znosi ten wymóg, przyznając wspólnocie mieszkaniowej bezpośrednią legitymację do dochodzenia we własnym imieniu roszczeń z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, w tym także jeśli nie była stroną umowy.
Trzeba jednak wyraźnie podkreślić, że projekt daje wspólnocie (jeżeli nie była stroną umowy) wyłącznie roszczenie o usunięcie wady w ramach rękojmi. Nie przewiduje natomiast możliwości dochodzenia innych uprawnień z rękojmi, takich jak obniżenie ceny czy odstąpienie od umowy. Te roszczenia nadal będą przysługiwać wyłącznie stronie umowy.
Dodatkowo, projekt koncentruje się wyłącznie na uprawnieniach z rękojmi, nie odnosząc się jednak w żaden sposób do możliwości dochodzenia przez wspólnotę odszkodowania na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie przepisów o odpowiedzialności za nienależyte wykonanie zobowiązania. Projekt ustawy nie wyjaśnia również, jak nowe przepisy mają się do dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu gwarancji jakości udzielonej w umowie.
„Otwarcie” starych inwestycji – czego mogą spodziewać się wykonawcy?
Gdyby proponowane zasady dotyczyły wyłącznie nowych obiektów i napraw realizowanych po wejściu w życie nowelizacji, podmioty działające w branży budowlanej miałaby czas na dostosowanie dotychczas przyjętych praktyk do zaktualizowanych przepisów. Ustawodawca zdecydował się jednak przyznać wspólnocie prawo do samodzielnego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi również w przypadku umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy. Wątpliwe przy tym pozostaje, czy przepisy działające wstecz będą skutecznie egzekwowalne wobec inwestycji już zakończonych. Zgodnie bowiem z zasadą nieretroaktywności nowe przepisy co do zasady nie powinny wywoływać skutków prawnych wobec zdarzeń, które miały miejsce przed ich wejściem w życie.
Dla wykonawców i generalnych wykonawców to realne ryzyko „powrotu” do zakończonych projektów. Przyznanie wspólnocie uprawnienia działającego wstecz oznaczałoby, że wszystkie projekty wykonane w ciągu ostatnich pięciu lat (czyli wciąż objęte rękojmią) mogłyby stać się przedmiotem pozwu wspólnoty – nawet jeśli wcześniej nie udało się zawrzeć z właścicielami umów cesji. Konieczna może się więc okazać ponowna analiza rezerw finansowych, polityki gwarancyjnej oraz zakresu ochrony ubezpieczeniowej.
Balkony, tarasy, loggie – gdzie kończy się odpowiedzialność właściciela, a zaczyna wspólnoty?
Projekt doprecyzowuje również definicję nieruchomości wspólnej włączając do niej wprost elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów (np. płyty balkonowe, izolacje, dźwigary, balustrady). Odpowiedzialność właściciela lokalu ograniczać się będzie wyłącznie do wewnętrznej, użytkowej przestrzeni balkonu.
Takie ujęcie przesądza nie tylko o odpowiedzialności wspólnoty za utrzymanie elementów konstrukcyjnych, ale również (w zestawieniu z projektowanymi zmianami w zakresie uprawnień z rękojmi) otwiera wspólnocie drogę do samodzielnego wstępowania w tym zakresie z roszczeniami wobec uczestników procesu budowlanego.
Koniec paraliżu decyzyjnego we wspólnotach mieszkaniowych
Projekt nowelizacji zakłada również zmianę zasad podejmowania uchwał przez wspólnotę. Zgodnie z proponowanymi zmianami, uchwały podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów (tzw. obiegiem) będą zapadać zwykłą większością głosów właścicieli faktycznie biorących udział w głosowaniu. Ustawodawca przewiduje jednocześnie elastyczny, dostosowany do potrzeb wspólnot, termin na oddanie głosu – od dwóch tygodni do dwóch miesięcy. Dodatkowo, powiadomienia o podjętych uchwałach oraz zawiadomienia o zebraniach będzie można przesyłać drogą elektroniczną, co znacząco ułatwia komunikację z właścicielami.
Dla wykonawców oznacza to jedno: wspólnoty będą mogły szybciej podejmować decyzje o zleceniu ekspertyzy, skorzystaniu z pomocy profesjonalnego pełnomocnika czy skierowaniu sprawy do sądu. Zniknie zatem część dotychczasowych barier organizacyjnych.
W konsekwencji przedsiębiorstwa działające na rynku budowlanym powinny przygotować się na sprawniejszy przepływ roszczeń oraz potencjalnie szybsze uruchamianie procedur naprawczych i egzekucyjnych.
Praktyczne wskazówki jak przygotować przedsiębiorstwo na zmiany w prawie o własności lokali
Mimo, iż projekt nowelizacji znajduje się obecnie dopiero na etapie opiniowania, wskazuje on wyraźnie na kierunek planowanych zmian. Tym samym, warto już teraz zastanowić się nad tym, jak zabezpieczyć własne przedsiębiorstwo na wypadek, gdyby nowe przepisy weszły w życie w takim kształcie jaki zakłada projekt. Warto zatem przeanalizować potencjalne ryzyka i wprowadzić praktyki zabezpieczające przedsiębiorstwo. W szczególności warto rozważyć:
- analizę trwających okresów rękojmi – pozwoli to ustalić, które spośród zrealizowanych projektów objętych wciąż rękojmią mogą stać się przedmiotem roszczeń wspólnot,
- uszczelnienie łańcucha odpowiedzialności – weryfikacja oraz ewentualna aktualizacja zawieranych z podwykonawcami, projektantami i dostawcami umów może uchronić firmę przed poniesieniem pełnych kosztów napraw o ile zabezpiecza możliwość regresu w przypadku roszczeń wspólnot,
- uporządkowanie dokumentacji i procedur przekazania budynku – uporządkowana dokumentacja powykonawcza oraz rygorystyczne protokoły przekazania obiektów umożliwiają szybkie i precyzyjne wykazanie wykonania prac zgodnie ze standardem, co ułatwia obronę przed ewentualnymi roszczeniami z tytułu rękojmi,
- wdrożenie jasnej procedury obsługi roszczeń wspólnot – określenie wewnętrznego schematu działania (wizja lokalna, analiza techniczna, zabezpieczenie dowodów, decyzja co do ewentualnej ugody) pozwala szybciej reagować i ograniczać koszty oraz czas trwania sporu,
- weryfikację rezerw i ochrony ubezpieczeniowej – weryfikacja, czy obecny poziom rezerw oraz zakres polis ubezpieczeniowych są wystarczające na wypadek większej liczby roszczeń, tak aby nie zagroziło to płynności finansowej przedsiębiorstwa.
