Zakup mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym to często jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Najwięcej problemów pojawia się jednak nie na etapie podpisania umowy lecz dopiero później - gdy zmienia się cena, ujawniają się wady przy odbiorze, inwestycja się opóźnia albo deweloper działa przez spółkę, która po zakończeniu sprzedaży znika z rynku zanim upłynie okres odpowiedzialności za wady.
Projektowana nowelizacja ustawy deweloperskiej opublikowana 27 kwietnia 2026 r. zmierza do wzmocnienia ochrony nabywców oraz zwiększenia transparentności rynku i ma stanowić odpowiedź właśnie na te problemy.
1. Cena pod kontrolą - bez niespodziewanych podwyżek
Jedna z najbardziej odczuwalnych zmian dla nabywców dotyczy waloryzacji ceny (czyli mechanizmu jej zmiany po zawarciu umowy). Projekt zakłada, że po podpisaniu umowy cena nie powinna być podnoszona na niekorzyść kupującego.
To dobra wiadomość dla nabywców, bo ogranicza ryzyko, że po kilku miesiącach deweloper spróbuje doliczyć dodatkowe koszty, np. z powodu inflacji, wzrostu cen materiałów albo robocizny.
Z kolei dla deweloperów oznacza to konieczność dokładniejszego planowania inwestycji i sprawdzenia, czy stosowane wzory umów nie zawierają zapisów, które mogą zostać uznane za niedozwolone.
2. Odbiór lokalu - więcej czasu i mniej chaosu
Projekt modyfikuje też procedurę odbioru lokalu, co ma ułatwić nabywcom skuteczne zgłaszanie wad.
Po pierwsze, odbiór ma się odbywać nie tylko w obecności nabywcy, ale również dewelopera lub jego przedstawiciela.
Po drugie, jeżeli nabywca odmówi podpisania protokołu odbioru z uwagi na stwierdzone wady, będzie mógł w ciągu 14 dni przekazać deweloperowi listę wad.
Jeżeli nabywca nie prześle listy wad w tym terminie, odbiór zostanie przeprowadzony ponownie i dopiero przy tym powtórnym odbiorze nabywca będzie mógł zgłosić ostateczną listę usterek.
Nowe rozwiązania mają umożliwić korzystanie z pomocy niezależnych specjalistów (np. inżynierów, inspektorów nadzoru) bez presji czasu, a jednocześnie zabezpieczać dewelopera przed przewlekłym odkładaniem zgłoszenia wad.
3. Dostęp do informacji o deweloperze i jego inwestycjach
Projekt mocno stawia też na przejrzystość. Kupujący mają zyskać łatwiejszy dostęp do informacji o deweloperze, jego inwestycjach i wcześniejszych problemach, które mogą mieć znaczenie przy ocenie ryzyka.
Rozbudowany ma zostać Portal DOM — publiczne źródło danych o rynku pierwotnym. Mają się tam pojawić m.in. informacje o:
- opóźnieniach w realizacji inwestycji,
- zaległościach wobec funduszu ochrony nabywców,
- przypadkach odstąpień od umów,
- działaniach organów ochrony konsumentów,
- wybranych decyzjach nadzoru budowlanego,
- postępowaniach upadłościowych.
Celem tej zmiany jest to, aby umożliwić kupującemu weryfikację z kim dokładnie zawiera umowę jeszcze przed jej podpisaniem.
4. Reklamy i strony internetowe bez wprowadzania w błąd
Nowe przepisy mają też uporządkować to, co kupujący widzi w ogłoszeniach i na stronach internetowych deweloperów.
Deweloper będzie musiał udostępniać m.in.:
- rzut lokalu z podaniem powierzchni każdego pomieszczenia,
- informację o pomieszczeniach przynależnych,
- wyraźne oznaczenie zdjęć i wizualizacji, jeśli pochodzą z innej inwestycji.
Chodzi zatem o to, aby oferta była czytelna i nie wprowadzała w błąd atrakcyjnymi grafikami, które nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi inwestycji.
5. Deweloper nie odstąpi od umowy „z byle powodu”
Projekt ogranicza też możliwość jednostronnego odstąpienia od umowy przez dewelopera. Zasadniczo ma on mieć taką możliwość tylko w dwóch sytuacjach:
- gdy kupujący nie zapłaci w terminie mimo pisemnego wezwania,
- gdy kupujący nie stawi się na odbiór mieszkania albo do podpisania aktu notarialnego mimo dwukrotnego wezwania.
Odstąpienie z innych przyczyn ma być nieskuteczne, co ma uniemożliwić wpisywanie do umów dodatkowych, niekorzystnych dla kupującego powodów rozwiązania umowy.
6. Koniec „uciekania” od odpowiedzialności przez spółki celowe
Ustawodawca chce jednocześnie ograniczyć sytuacje, w których deweloper prowadzi inwestycję przez specjalnie utworzoną spółkę, a potem ją likwiduje, zanim kupujący zdążą skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu wad nieruchomości.
Projekt wprowadza mechanizm, który w przypadku rozwiązania spółki z o.o., będącej deweloperem, przenosi odpowiedzialność za wady sprzedanych nieruchomości na wspólników tej spółki. Oznacza to, że:
- wspólnicy spółki będą odpowiedzialni wspólnie i solidarnie za wady,
- nie będzie można w umowie spółki wyłączyć tej odpowiedzialności,
- przed rozwiązaniem spółki będzie trzeba ujawnić na jej stronie internetowej informacje o wspólnikach.
Projekt przewiduje też podobne rozwiązania dla prostych spółek akcyjnych i spółek akcyjnych. Mają one ograniczyć możliwość rozwiązania takiej spółki przed upływem określonego czasu od sprzedaży mieszkania kupującemu.
7. Wzmocnienie pozycji banku w procesie realizacji inwestycji
Projekt wzmacnia także rolę banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Bank ma dokładniej sprawdzać, czy deweloper rzeczywiście realizuje inwestycję zgodnie z planem, zanim wypłaci kolejne środki.
W praktyce ma to zwiększyć bezpieczeństwo pieniędzy kupujących i ograniczyć ryzyko, że środki trafią do dewelopera mimo problemów z realizacją inwestycji.
8. Cena za metr i powierzchnia użytkowa – zasady będą bardziej przejrzyste
Nowe przepisy mają też ujednolicić sposób prezentowania ceny. Ma być ona oparta na stawce za 1 m² powierzchni użytkowej.
Dodatkowo projekt doprecyzowuje samo pojęcie powierzchni użytkowej, tak aby łatwiej było porównywać oferty różnych deweloperów i unikać sporów o to, co dokładnie wchodzi do podanego metrażu.
9. Czterokrotność opłaty rezerwacyjnej – nowy standard zwrotu
Projekt przewiduje podwyższenie wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej, jeżeli deweloper nie wywiąże się z umowy rezerwacyjnej lub nie usunie wad ujawnionych przy odbiorze, a nabywca z tego powodu nie podpisze umowy przenoszącej własność. Zamiast dotychczasowej „podwójnej” wysokości opłaty, nabywca miałby otrzymywać jej czterokrotność.
Celem tej zmiany jest zniechęcenie deweloperów do jednostronnego wycofywania się z transakcji w sytuacji, gdy na rynku pojawi się nabywca gotowy zapłacić wyższą cenę.
10. Koniec z flippingiem
Projekt ogranicza też tzw. flipping umów. Chodzi o sytuacje, w których ktoś nabywa prawo do lokalu od dewelopera, a potem odsprzedaje je dalej z zyskiem, zanim zostanie podpisana umowa przenosząca własność.
Dotychczasowy zakaz odsprzedawania praw (cesji) obejmował tylko niektóre rodzaje umów. Dzięki temu dało się go obchodzić poprzez odpowiednie konstruowanie umów.
Nowy projekt rozszerza zakaz – będzie dotyczył wszystkich umów objętych ustawą, w tym:
- umów, w których deweloper zobowiązuje się wybudować budynek i ustanowić odrębną własność lokalu,
- umów dotyczących lokali użytkowych.
Jednocześnie, zakłada się również pozostawienie możliwości jednorazowej cesji, pod warunkiem, że w ciągu ostatnich trzech lat dana osoba nie odsprzedała jeszcze praw z innej umowy deweloperskiej. Ma to chronić osoby, które z przyczyn życiowych (np. zmiana pracy, sytuacja rodzinna) muszą zrezygnować z zakupu.
Na co zwrócić uwagę już dziś?
Chociaż nowe przepisy jeszcze nie obowiązują, warto już teraz przyjrzeć się swoim umowom, materiałom marketingowym i procesom biznesowym. Wczesne zidentyfikowanie potencjalnych problemów może zaoszczędzić czasu, kosztów i sporów w przyszłości.
Jeśli chcesz już teraz przygotować się na nadchodzące zmiany – skontaktuj się z naszą kancelarią. Przeanalizujemy Twoją sytuację i doradzimy, jakie działania warto podjąć w najbliższym czasie.
