Odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest kluczowym sposobem zakończenia współpracy z nierzetelnym wykonawcą lub inwestorem. Najczęściej taka potrzeba pojawia się wtedy, gdy na budowie coś poszło nie tak: wykonawca opóźnia się z pracami, roboty są wykonywane wadliwie albo współpraca stron nie funkcjonuje prawidłowo.
Z perspektywy inwestora odstąpienie od umowy o robo ty budowlane może być sposobem na ograniczenie strat i umożliwienie dokończenia inwestycji przez innego wykonawcę. Dla wykonawcy może z kolei stanowić sposób na zakończenie współpracy w sytuacji, w której inwestor nie wykonuje swoich obowiązków, a wykonawca jest narażony na dodatkowe koszty.
Samo złożenie oświadczenia o odstąpieniu nie przesądza jednak o jego skuteczności. W praktyce spory często dotyczą tego, czy istniała podstawa prawna do odstąpienia, czy zostały spełnione wymagane warunki oraz jakiego zakresu umowy dotyczyło oświadczenie.
Poniżej przedstawiamy cztery najczęstsze błędy związane z wykonywaniem prawa odstąpienia od umowy o roboty budowlane.
Niewłaściwe sformułowanie postanowień o odstąpieniu w umowie
Pierwsze problemy pojawiają się jeszcze na etapie konstruowania umowy. Umowne prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane powinno być skonstruowane tak, żeby w łatwy i czytelny sposób ustalić, komu przysługuje, w jakich sytuacjach może zostać wykonane i w jakim terminie. Jest to szczególnie istotne przy większych inwestycjach, gdzie umowa przewiduje wiele obowiązków wykonawcy, harmonogramów i terminów pośrednich.
Podstawę dla wprowadzenia umownego prawa odstąpienia stanowi art. 395 k.c., który określa podstawowe wymagania dla skutecznego zastrzeżenia tego prawa. Często można jednak spotkać umowy niezawierające przynajmniej jednej z fundamentalnych regulacji: której stronie (lub stronom) przysługuje uprawnienie do odstąpienia oraz w jakim terminie może ono zostać wykonane. Brak określenia terminu, w którym można skorzystać z prawa odstąpienia, prowadzi do nieważności zastrzeżenia tego uprawnienia.
Termin na wykonanie prawa odstąpienia jest ściśle związany z przyczyną, która takie uprawnienie aktywuje, ponieważ najczęściej od jej wystąpienia zaczyna upływać czas na złożenie oświadczenia o odstąpieniu. Dlatego kluczowe jest odpowiednie opisanie zdarzeń będą podstawą do odstąpienia od umowy. Szczególnie niekorzystne jest ich zbyt ogólne określenie (np. „rażące naruszenie obowiązków”), które może prowadzić do sporu, czy w ogóle powstała podstawa do odstąpienia, a jeśli tak, to kiedy i jaka.
Błędne wskazanie lub mieszanie podstaw odstąpienia
Prawo odstąpienia od umowy może wynikać nie tylko z umowy, ale również bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego. Korzystając z tego uprawnienia, strona składająca oświadczenie o odstąpieniu nie może tracić z pola widzenia podstawy faktycznej odstąpienia oraz tego, czy uprawnienie wynika z umowy, czy z ustawy.
W praktyce można spotkać oświadczenia o odstąpieniu, w których jako podstawę wskazano szereg przepisów i/lub postanowień umowy, które wzajemnie się wykluczają albo nie mają w danym przypadku zastosowania. Tymczasem prawidłowe określenie podstawy odstąpienia ma kluczowe znaczenie, ponieważ należy ocenić, czy w chwili składania oświadczenia zachodziły przesłanki do odstąpienia oraz czy zostały spełnione wymagane wymogi formalne.
To samo dotyczy wskazania podstawy odstąpienia w samym oświadczeniu. Jeżeli w piśmie zostanie wskazana podstawa, która nie mogła znaleźć zastosowania albo nie zostały spełnione związane z nią wymogi, oświadczenie może być nieskuteczne lub nie wywołać zamierzonych skutków. Kluczowe dla oceny skutków złożonego oświadczenia (jego ważności) są wskazane w nim podstawy faktyczne odstąpienia. Natomiast w niektórych przypadkach stan faktyczny może jednak umożliwiać skorzystanie z kilku podstaw prawnych jednocześnie. Wówczas szczególnie istotne jest ich prawidłowe i precyzyjne określenie.
Niespełnienie warunków dla danego trybu odstąpienia
Jeżeli odstąpienie od umowy o roboty budowlane wynika z przepisów ustawy, trzeba pamiętać o spełnieniu określonych warunków. W zależności od podstawy odstąpienia konieczne może być wykonanie określonych czynności jeszcze przed złożeniem oświadczenia. Pominięcie któregoś z tych kroków albo nieprawidłowe sformułowanie oświadczenia może sprawić, że odstąpienie okaże się nieskuteczne. Często strona dowiaduje się o tym dopiero wtedy, gdy sprawa trafia do sądu.
Przykładowo, charakterystycznym dla umowy o roboty budowlane przypadkiem jest odstąpienie na podstawie art. 636 § 1 w zw. z art. 656 § 1 k.c. Dotyczy to sytuacji, gdy wykonawca realizuje prace w sposób wadliwy lub niezgodny z projektem, co inwestor dostrzega przed zakończeniem budowy. W takim inwestor może odstąpić od umowy, jeżeli wykonawca pomimo wezwania nie zmieni sposobu wykonywania prac. Aby działanie to było skuteczne inwestor musi jednak skierować do wykonawcy wezwanie i wskazać konkretne błędy/wady prac (opisać na czy polega nieprawidłowość) oraz wyznaczyć odpowiedni termin na zmianę sposobu wykonywania prac. Ważne jest również, by w wezwaniu było zawarte zastrzeżenie, że brak zastosowania się do jego treści skutkować będzie odstąpieniem od umowy. Inwestor powinien też odpowiednio udokumentować nieprawidłowości, aby zyskać dowody w przyszłym procesie sądowym z wykonawcą. Zaniedbanie tego obowiązku lub niewłaściwe sformułowanie wezwania może sprawić, że późniejsze odstąpienie od umowy okaże się nieskuteczne.
Skorzystanie z każdej podstawy odstąpienia wymaga spełnienia określonych wymogów. Różne podstawy odstąpienia mogą jednak wymagać innego sposobu działania, a pominięcie któregoś z wymaganych elementów może przesądzić o nieskuteczności całej czynności.
Odstąpienie w całości czy tylko od prac niewykonanych?
Bardzo często potrzeba odstąpienia zachodzi już po wykonaniu znacznej części robót przez wykonawcę. Wówczas duże znaczenie ma ustalenie, od jakiej części umowy inwestor odstępuje oraz wyraźne wskazanie tego zakresu w oświadczeniu. W orzecznictwie występuje pewien spór co do możliwości częściowego odstąpienia od umowy o roboty budowlane, jednak dominujący jest pogląd o możliwości takiego działania. Mimo to najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest umieszczenie prawa do częściowego odstąpienia w samej umowie.
Właściwe określenie zakresu umowy (robót), od którego odstępujemy ma duże znaczenie dla późniejszych rozliczeń między stronami. Standardowo po odstąpieniu umowa jest uważana za nieistniejącą, a strony zobowiązane są do zwrotu wszystkiego, co dotychczas otrzymały. Taki zwrot świadczeń w praktyce robót budowlanych jest raczej trudny do wykonania i niepraktykowany.
Aby ułatwić działanie w takich sytuacjach wskazane jest odpowiednie przygotowanie umowy. W szczególności ważne jest jednoznaczne określenie w niej etapów prac, harmonogramu oraz procedury odbioru każdego etapu, a także dokumentowanie postępów i stwierdzonych wad. Takie formalne uporządkowanie inwestycji może ułatwić określenie zakresu wykonanych i niewykonanych robót, a w konsekwencji także rozliczenie stron w razie odstąpienia od umowy i powstania sporu.
Podsumowanie
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane, choć niekiedy konieczne, wiąże się z szeregiem pułapek i niuansów, których przeoczenie może mieć poważne konsekwencje. Jednocześnie często w takich sytuacjach trzeba działać szybko i reagować na bieżący przebieg inwestycji. Dlatego przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu kluczowe jest połączenie doświadczenia i świadomego działania, tak aby sprawnie zakończyć współpracę z nierzetelny kontrahentem oraz dalej prowadzić inwestycję bez niepotrzebnych sporów i przestojów.
Jeżeli planują Państwo udział w inwestycji budowlanej lub znaleźli się Państwo w trudnej sytuacji na budowie, zachęcamy do kontaktu z Kancelarią. W Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni sp. k. oferujemy kompleksową obsługę na każdym etapie inwestycji – od przygotowania i negocjacji umowy, przez wsparcie w toku budowy, aż po rozliczenia i udział w ewentualnym sporze sądowym.
