Wynajem mieszkań „na doby” od lat funkcjonuje w Polsce w szarej strefie regulacyjnej. Przepisy ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych nie przesądzały jednoznacznie, kiedy udostępnienie lokalu turystom przestaje być zwykłym najmem, a staje się usługą hotelarską – ze wszystkimi tego konsekwencjami. Jednocześnie narastały konflikty pomiędzy wynajmującymi a stałymi mieszkańcami budynków wielorodzinnych, którzy skarżą się na hałas, nieprzestrzeganie ciszy nocnej i dużą rotację obcych osób w budynku.
Odpowiedzią na te problemy ma być uchwalona przez Sejm 8 października 2026 roku ustawa o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw, która trafiła obecnie do Senatu. Jeżeli ustawa nie zostanie zmieniona w toku dalszych prac legislacyjnych, zasadnicza część zmian wejdzie w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia, natomiast uprawnienia wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych i gmin do wprowadzania zakazów najmu krótkoterminowego będą mogły być wykonywane dopiero od dnia 1 stycznia 2028 r. Co jednak dokładnie ma ulec zmianie?
1. Granica 30 dni – kiedy najem staje się usługą hotelarską
Obecnie ustawa definiuje usługi hotelarskie jako „krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi”, nie wskazuje jednak, co oznacza „krótkotrwałość”. Brak wyraźnej granicy czasowej rodził dotychczas wątpliwości, czy wynajmujący mieszkanie turystom świadczy usługę hotelarską, czy jedynie zawiera umowy najmu.
Nowelizacja doprecyzowuje przesłankę krótkotrwałości. Najem krótkoterminowy ma być kwalifikowany jako usługa hotelarska, jeżeli spełni łącznie następujące przesłanki:
- trwa krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta,
- ma charakter ogólnodostępny – jest oferowany nieograniczonemu kręgowi klientów,
- dotyczy domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych lub miejsc na ustawienie namiotów albo przyczep samochodowych.
Użyte w nowej definicji sformułowanie „jednorazowo w stosunku do jednego klienta” najpewniej oznacza, że ocenie podlegać będzie każdy pobyt z osobna, a nie łączny okres wynajmowania lokalu przez konkretnego najemcę. Przykładowo, jeżeli ten sam lokal zostanie najpierw wynajęty na kilka miesięcy, a następnie jedynie na weekend, usługą hotelarską będzie wyłącznie ten drugi pobyt (o ile spełnione zostaną pozostałe przesłanki). W praktyce oznacza to, że typowy wynajem „na doby” za pośrednictwem portali rezerwacyjnych będzie usługą hotelarską – ze wszystkimi wynikającymi z tego obowiązkami.
Zmienić ma się również definicja przedsiębiorcy – zamiast do Prawa przedsiębiorców ustawa odsyła do pojęcia przedsiębiorcy turystycznego z ustawy o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych. Obejmuje ono nie tylko przedsiębiorców w rozumieniu Kodeksu cywilnego, ale także ogólnie podmioty prowadzące działalność odpłatną. W praktyce może to oznaczać, że nowe obowiązki obejmą również osoby wynajmujące mieszkania turystom bez zarejestrowanej działalności gospodarczej – choć ostatecznie rozstrzygnie to praktyka organów.
Nowością jest także zakaz dalszego „podnajmowania” – klient, na rzecz którego świadczona jest usługa hotelarska, nie będzie mógł sam świadczyć usług hotelarskich w tym obiekcie ani udostępniać go nieodpłatnie bez zgody wynajmującego. W praktyce chodzi o to, aby osoba wynajmująca mieszkanie na kilka dni nie mogła odstąpić go kolejnym gościom.
2. Ewidencja, numer ID i regulamin – więcej formalności na start
Obecnie przed rozpoczęciem działalności wystarczy zgłosić obiekt do ewidencji prowadzonej przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), bez dodatkowych dokumentów, a regulamin porządkowy jest fakultatywny i dotyczy wyłącznie obiektów hotelarskich.
Nowelizacja ma to istotnie zmienić. W przypadku wejścia w życie nowych regulacji do zgłoszenia trzeba będzie dodatkowo dołączyć:
- projekt regulaminu,
- oświadczenie o spełnieniu wymogów (m.in. przeciwpożarowych i sanitarnych),
- opinię osoby uprawnionej w zakresie ochrony przeciwpożarowej,
- dowód uiszczenia opłaty skarbowej za wpis.
Dane obiektów mają trafiać do jawnego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, a każdy obiekt ma otrzymać indywidualny numer ID, który trzeba będzie przekazać platformie internetowej przed zamieszczeniem oferty.
Regulamin porządkowy ma stać się obowiązkowy i będzie musiał określać m.in.:
- dobę hotelową,
- ciszę nocną,
- numer ID,
- dane osoby do kontaktu w razie naruszeń,
- zasady korzystania z obiektu.
Z kolei dużym ułatwieniem dla osób wynajmujących turystom prywatne mieszkania lub domy ma być nowa regulacja dotycząca wymagań przeciwpożarowych. Jeżeli najem prowadzony jest na niewielką skalę – w nie więcej niż 6 lokalach i łącznie do 30 miejsc noclegowych w zwykłym budynku mieszkalnym – lokal nie będzie musiał spełniać standardów przewidzianych przykładowo dla hoteli.
3. Sąsiedzi z realnym wpływem – kontrole i wykreślenie z ewidencji
Obecnie organ prowadzący ewidencję może jedynie nakazać wstrzymanie świadczenia usług do czasu usunięcia uchybień. Nowelizacja ma to zmienić.
Kontrolę, również w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego, będą mogli zainicjować mieszkańcy tej samej lub sąsiedniej nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa oraz zarząd lub rada nadzorcza spółdzielni. Uchylanie się od kontroli skutkować będzie zawieszeniem wpisu, a niespełnienie m.in. wymagań sanitarnych lub przeciwpożarowych – wykreśleniem obiektu z ewidencji.
Obiekt zostanie wykreślony także wtedy, gdy w ciągu 6 miesięcy od pierwszego naruszenia właściwe organy lub służby stwierdzą łącznie trzy naruszenia w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego. Ponowne zgłoszenie będzie możliwe dopiero po roku. To dobra wiadomość dla mieszkańców, którzy dotąd nie mieli realnego wpływu na sposób korzystania z sąsiednich lokali.
4. Od 2028 roku możliwe zakazy najmu krótkoterminowego
Projekt zakłada, że od dnia 1 stycznia 2028 roku właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej oraz walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej będą mogli podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w lokalach na terenie danej nieruchomości lub jej części.
W takim wypadku wynajmujący będzie mógł prowadzić działalność jeszcze przez 6 miesięcy od dnia podjęcia uchwały, po czym obiekt zostanie wykreślony z ewidencji na wniosek wspólnoty lub spółdzielni. Dla osób rozważających zakup mieszkania z przeznaczeniem na najem krótkoterminowy oznacza to istotne ryzyko, które warto uwzględnić już teraz.
Z tym samym dniem rada gminy, na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta), będzie mogła ustanowić strefę, w której czasowo nie będzie można świadczyć usług hotelarskich w innych obiektach niż obiekty hotelarskie, a więc m.in. w mieszkaniach prywatnych.
5. Kary nawet do 50 000 zł
Ustawa uchyla część dotychczasowych przepisów wykroczeniowych i wprowadza nowe administracyjne kary pieniężne w wysokości nawet do 50 000 zł, m.in. za świadczenie usług bez wpisu do ewidencji albo po jego zawieszeniu, za brak numeru ID w ofercie oraz za posługiwanie się oznaczeniami wprowadzającymi w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu.
Sankcje obejmą również platformy rezerwacyjne. Platforma, która nie wykona obowiązków wynikających z unijnego rozporządzenia o najmie krótkoterminowym, zapłaci do 50 000 zł za każde naruszenie. Chodzi np. o obowiązki dotyczące numerów rejestracyjnych w ofertach czy przekazywania danych o najmie.
6. Okres przejściowy – więcej czasu dla funkcjonujących obiektów
Osoby już świadczące usługi będą miały 4 miesiące od wejścia ustawy w życie na przedłożenie projektu regulaminu. W tym samym terminie gminy dostosują dotychczasowe wpisy do nowych wymogów – pod rygorem utraty ich ważności z mocy prawa.
W przypadku obiektów oddanych do użytkowania przed wejściem ustawy w życie, wpisanych już do ewidencji lub zgłoszonych do niej do 1 stycznia 2029 roku, oświadczenie i opinię przeciwpożarową trzeba będzie złożyć do 1 stycznia 2030 roku, przy czym do czasu wydania opinii (nie dłużej jednak niż do tej daty), pod warunkiem wyposażenia lokali w czujki dymu (lub objęcia ich systemem sygnalizacji pożarowej) i gaśnice, nie będą stosowane limity liczby lokali i miejsc noclegowych.
Na co zwrócić uwagę już dziś?
Nowelizacja po raz pierwszy jasno wyznacza moment, w którym najem krótkoterminowy staje się usługą hotelarską i wiąże z tym konkretne obowiązki oraz dotkliwe sankcje.
Chociaż nowe przepisy jeszcze nie obowiązują, właściciele mieszkań na wynajem powinni już teraz zweryfikować model swojej działalności, przygotować regulamin i dokumentację przeciwpożarową, a także śledzić nastroje we wspólnocie lub spółdzielni oraz politykę mieszkaniową gminy.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie „na doby” albo zarządzasz nieruchomością, w której lokale są wynajmowane turystom – skontaktuj się z naszą kancelarią. Przeanalizujemy Twoją sytuację i doradzimy, jakie działania warto podjąć jeszcze przed wejściem nowych przepisów w życie.
