Reforma planowania przestrzennego, zapoczątkowana nowelizacją z 7 lipca 2023 r., wprowadziła do polskiego systemu prawa nowy akt prawa miejscowego - plan ogólny gminy, który docelowo zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz jest obowiązkowy dla wszystkich gmin w Polsce. Ustawowy termin na jego uchwalenie był w toku prac legislacyjnych kilkukrotnie przesuwany i ostatecznie został wyznaczony na 31 sierpnia 2026 r.
Termin ten już upłynął, w związku z czym coraz więcej gmin dysponuje uchwalonym i opublikowanym planem ogólnym, którego treść znacząco wpływa na wartość nieruchomości i możliwość jej zagospodarowania. Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości i:
- na etapie konsultacji planu ogólnego zgłosiłeś swoje uwagi do jego projektu, które nie zostały uwzględnione lub
- nie złożyłeś uwag do projektu planu i został on uchwalony w niekorzystnym dla Ciebie kształcie
to kluczowa staje się kwestia, czy i w jaki sposób można jeszcze skutecznie wpłynąć na treść obowiązującego już planu ogólnego w danej gminie.
Koniec etapu konsultacji społecznych - dlaczego zgłoszenie uwag nie będzie już skuteczne?
Na etapie przygotowania projektu planu ogólnego każda osoba zainteresowana mogła złożyć „uwagę do konsultowanego projektu aktu” na urzędowym formularzu. Co istotne, taka uwaga podlegała formalnemu rozpatrzeniu - wójt, burmistrz lub prezydent miasta obligatoryjnie sporządzał wykaz wniesionych formularzy z uwagami, a rozstrzygnięcie w zakresie ich uwzględnienia towarzyszyło uchwaleniu planu.
Jednak z chwilą z upływu terminu wyznaczonego w obwieszczeniu wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na składanie uwag do projektu planu oraz przeprowadzenie innych form konsultacji, etap konsultacji społecznych definitywnie się zakończył. Ostatnim krokiem było już jedynie podjęcie przez radę gminy uchwały w sprawie planu ogólnego i opublikowanie jej w BIP urzędu gminy. Skoro zatem po uchwaleniu nie istnieje już konsultowany projekt, lecz gotowy, obowiązujący akt prawa miejscowego, złożenie uwagi w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wywrze skutków prawnych.
Wniosek o zmianę uchwalonego planu ogólnego
Wyżej wspomniany urzędowy formularz przewiduje natomiast odrębną kategorię pisma, tj. „wniosek
o zmianę aktu”. Wybór tego wariantu jest w tym przypadku właściwym narzędziem pozwalającym wpłynąć na kształt planu ogólnego już po jego formalnym uchwaleniu. Zasady wypełnienia takiego formularza są bardzo zbliżone jak przy składaniu uwag do projektu planu ogólnego.
Tryb ten zasadniczo różni się jednak od uwag zgłaszanych w trakcie konsultacji społecznych. Wniosek o zmianę już obowiązującego aktu nie jest wnioskiem w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego i ma charakter wyłącznie postulatywny, ponieważ stanowi jedynie ogólną propozycję, postulat pod adresem organu gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta), aby ten podjął inicjatywę i wszczął procedurę planistyczną. Oznacza to, że ustawa nie przewiduje dla niego żadnego terminu rozpatrzenia, obowiązku formalnej i pisemnej odpowiedzi, ani tym bardziej środka zaskarżenia w przypadku braku reakcji ze strony gminy. W praktyce oznacza to, że złożenie takiego wniosku samo w sobie nie gwarantuje ani rozpatrzenia sprawy w określonym czasie, ani jakiegokolwiek automatycznego skutku prawnego, takiego jak chociażby samoistnego wszczęcia procedury zmiany planu ogólnego. Aby osiągnąć taki rezultat, konieczna jest odrębna uchwała rady gminy
o przystąpieniu do sporządzenia zmiany planu.
Procedura zmiany planu ogólnego po jego uchwaleniu
Zgodnie z art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana planu ogólnego następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany. Oznacza to, że aby wniosek złożony przez właściciela nieruchomości mógł przełożyć się na realną zmianę przyjętego aktu, gmina musi przeprowadzić od początku całą procedurę planistyczną: podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia zmiany planu, wystąpić o wymagane opinie i uzgodnienia do instytucji zewnętrznych, przeprowadzić konsultacje społeczne projektu zmiany (na tym etapie ponownie możliwe będzie składanie uwag do nowego projektu), a następnie uchwalić zmianę, która podlega kontroli nadzorczej wojewody. Jak już wspomniano, samo złożenie wniosku o zmianę uchwalonego planu ogólnego tej procedury automatycznie nie uruchamia, gdyż decyzję o przystąpieniu do zmiany podejmuje rada gminy, a inicjatywę w tym zakresie przygotowuje organ wykonawczy gminy.
Zmiana całości planu czy tylko wybranego obszaru?
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z art. 13a ust. 2, wprost dopuszcza zmianę jedynie części obszaru gminy. Nie ma zatem konieczności prowadzenia procedury zmiany całego aktu planowania przestrzennego, jeżeli przedmiotem zainteresowania danej osoby jest obszar, na którym położona jest konkretna działka.
Czy obowiązują ograniczenia czasowe?
Obowiązujące przepisy nie przewidują jednoznacznej regulacji ustanawiającej termin do przedłożenia wniosku o zmianę planu ogólnego po jego uchwaleniu ani tym bardziej żadnego sztywnego okresu, jaki musiałby upłynąć od uchwalenia lub opublikowania planu ogólnego, zanim dopuszczalne byłoby wystąpienie z wnioskiem o jego zmianę.
Ustawa nakłada natomiast na organ wykonawczy gminy obowiązek okresowej oceny aktualności planu ogólnego, której wyniki przekazywane są radzie gminy co najmniej raz w trakcie kadencji organów samorządu. Jest to jednak mechanizm o charakterze ewaluacyjnym, a nie ograniczenie blokujące wcześniej zainicjowane zmiany.
W konsekwencji, formalnie nic nie stoi na przeszkodzie, aby wniosek o zmianę planu ogólnego złożyć w zasadzie od razu po wejściu aktu w życie. Realne szanse na jego ewentualne uwzględnienie
i przystąpienie do procedury zmiany zależeć będą jednak w praktyce od tego, kiedy i czy w ogóle gmina zdecyduje się taki wniosek rozpatrzyć.
Praktyczne znaczenie dla właścicieli nieruchomości
Z perspektywy właściciela działki, którego interes jest sprzeczny z ustaleniami planu ogólnego
w zakresie strefy planistycznej, gminnych standardów urbanistycznych czy przebiegu granic obszaru uzupełnienia zabudowy, brak formalnej gwarancji rozpatrzenia wniosku nie oznacza jeszcze, że złożenie go jest bezcelowe, gdyż argumenty przedstawione w uzasadnieniu wniosku mogą zostać wykorzystane przez gminę przy sporządzaniu analiz i wykazów wniosków. W praktyce podmioty odpowiadające za planowanie przestrzenne zazwyczaj gromadzą tego rodzaju pisma i potencjalnie mogą je uwzględniać przy pracach nad kolejnymi zmianami planu, w tym przy okazji ustawowej okresowej oceny jego aktualności. Warto zatem, aby uzasadnienie było możliwie konkretne
i odwoływało się do rzeczywistych okoliczności faktycznych dotyczących danej nieruchomości i jej otoczenia.
Niezależnie od złożenia wniosku o zmianę aktu, osoba, która uważa, że uchwała w sprawie planu ogólnego narusza jej interes prawny, może zaskarżyć ją do sądu administracyjnego na zasadach ogólnych przewidzianych dla kontroli aktów prawa miejscowego. Jest to jednak odrębna droga prawna, służąca wyeliminowaniu z obrotu uchwały lub jej części z powodu niezgodności z prawem, a nie uzyskaniu pożądanej przez wnioskodawcę treści merytorycznej planu. Tej kwestii sąd administracyjny w ogóle nie rozstrzyga, gdyż kontroluje jedynie legalność uchwały, a nie celowość przyjętej polityki przestrzennej gminy.
Podsumowanie
Właściciele nieruchomości, których uwagi zgłoszone w toku konsultacji społecznych planu ogólnego nie zostały uwzględnione, po uchwaleniu aktu nie tracą całkowicie możliwości działania. Powinni oni jednak zastosować inny instrument niż właściwe na etapie konsultacji społecznych wniesienie uwag, gdyż w takim przypadku odpowiednim narzędziem staje się wniosek o zmianę aktu planowania przestrzennego, choć oba składane są na tym samym urzędowym formularzu.
Wniosek o zmianę, w odróżnieniu od uwagi, nie podlega ustawowemu terminowi rozpatrzenia i sam w sobie nie wszczyna procedury zmiany planu ogólnego gminy. Nie musi on obejmować całego planu ogólnego - dopuszczalne jest zawnioskowanie także jedynie co do obszaru, na którym położona jest dana działka, a jego skuteczność zależy od dalszej, odrębnej decyzji rady gminy o przystąpieniu do sporządzenia zmiany planu ogólnego oraz przeprowadzenia pełnej procedury planistycznej określonej w art. 27 ustawy. Ustawa nie przewiduje przy tym żadnego terminu do skutecznego dokonania czynności - wniosek można złożyć nawet bezpośrednio po wejściu planu w życie, choć realny wpływ na jego rozpatrzenie zależy w praktyce od dalszych działań organów gminy.
